Foglaló vagy előleg?

Sokan úgy gondolják, hogy a foglaló és az előleg szabályait mindenki ismeri, hiszen ezek általánosan használat fogalmak, amik minden adásvételi szerződésnél előfordulnak. Én azonban azt tapasztalom, hogy a legtöbb ember mégsem tudja pontosan, mi ezen intézmények sajátossága, melyik milyen védelmet nyújt, ezért most röviden bemutatom ezeket! Kezdjük a foglalóval!

 ingatlan-adasveteli-szerzodes.jpg

A foglalót a vevő a kötelezettségvállalása, tehát az adásvételi szerződés megkötése, vételár kifizetése megerősítéseként fizeti az eladónak akként, hogy ez a rendeltetése egyértelműen kiderüljön a szerződésből. Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. 

A legfontosabb szabály viszont az, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ez azt jelenti, hogy ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel - tehát a teljes kifizetés, átadás, ügylet lezárása -, akkor elveszíti ezt az összeget, míg ha az eladó hibájából, akkor ő kétszeresen köteles visszaadni, mert így veszít ő is egy foglalónyi összeget. Jelezni kívánom, hogy az általános bírói gyakorlat szerint - ha nincs valamilyen különleges körülmény - a vevő felelősségi körébe tartozik az, ha hitelből vállalta volna megfizetni a vételárat, de nem kap hitelt, vagy alacsonyabb összegű hitelt kap, így a foglalót ilyen esetben elveszti. Természetesen a felek a szerződésben rendelkezhetnek arról, hogy ilyen esetben nem alkalmazzák a foglaló jogkövetkezményeit.

Alapvetően azt szoktam javasolni, hogy a felek kössenek ki foglalót a szerződésben, hiszen ez mindkét felet biztosítja, mert egyrészt ha a vevő mégsem fizet, akkor az eladó kap valami kárpótlást azért, hogy akár hónapokig nem tudta másnak eladni az ingatlant, míg ha az eladó lép vissza, a vevő mintegy kártérítést kap azért, hogy hónapokig benne állt a pénze egy olyan ingatlanban, amit végül nem szerez meg. A foglaló nem mentesít a szerződésszegés következményei alól, de a kötbér és a kártérítés a foglaló összegével csökken, azonban ha ezt meghaladó a kár, azt lehet külön érvényesíteni, persze kicsit nehezebb ez alapján pereskedni, mintha csak a foglalóért perelünk.

Foglalóként általában 10%-ot szoktak kikötni, de lehetséges ettől alacsonyabb vagy magasabb összeget is adni,  azonban a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. A lényeg az, hogy kifejezetten szabályozni kell az adásvételi szerződésben, hogy milyen összeget milyen jogcímen adtunk át. A foglalót lehet átutalással is teljesíteni, tévhit az, hogy mindenképp készpénzben kell megfizetni.

keys-1317389_960_720.jpg

Az előleget a Polgári Törvénykönyv nem is szabályozza külön. Ez egy egyszerű vételár-részlet, amely a tartozás, tehát a vételár összegébe beleszámít, nincs azonban biztosítéki szerepe. Ha a szerződés nem teljesül, akkor ez az összeg visszajár a vevőnek azzal, hogy természetesen a felek érvényesíthetik azokat a káraikat, mely abból eredt, hogy az ügylet nem teljesült. Azonban - mint erre már fentebb is céloztam - nehezebb egy ilyen eljárás során bizonyítani, mint ha eladói oldalról egyszerűen megtartjuk a foglalót, vevői oldalról pedig a foglaló duplájáért indítunk eljárást.

A későbbiekben az ingatlan adásvételhez kapcsolódó további fontos szabályokat fogunk áttekinteni!

drbakonyililla.blog.hu

www.facebook.com/drbakonyililla