Manapság nagyon sok helyen és sokszor olvasunk arról, hogy az építőiparban óriási a munkaerő-és nyersanyaghiány, ezért az árak kúsznak felfelé, az építkezések befejezése pedig a naptárban kúszik egyre távolabbi időpontra.

Én még nem olvastam azonban sehol arról, hogy milyen JOGI problémák merülnek fel az új építésű lakások megvásárlása során. Nézzünk meg most 7 ilyen okot!

1. TERVEZŐASZTALRÓL VÁSÁRLÁS

Az új építésű lakások megvásárlásakor nem egy kész terméket veszünk, amit jól meg tudunk vizsgálni, látjuk előnyeit-hátrányait, hanem egy majd a jövőben - remélhetőleg - elkészülő lakást. Most már eljutottunk odáig, hogy már akkor elkezdik értékesíteni a lakásokat, amikor nem hogy használatbavételi engedély, de még építési engedély sincs! Lehet, hogy a hatóság nem is engedélyezi olyan formában az építkezést, mint amire már leszerződtek egy csomó ügyféllel, és beszedtek egy csomó pénzt, akkor hogy lesz lakásunk? Vagy miként kapjuk vissza a pénzünket? Élő építési engedélyek nélkül ne kössünk szerződést semmiképp!

2. HATÁRIDŐK

Az építtető számára sokszor nincs meghatározva pontos dátum az építkezés befejezésére és a lakás átadására, vagy ha meg is van határozva, az gyakorlatilag korlátlanul kitolható. A legutóbb véleményezett ilyen szerződésem esetében az első változat szerint 2019. decemberi befejezésről volt szó, mire előszerződést kötöttek volna a felek, ez már 2020. június lett, plusz további 9 hónapot minden jogkövetkezmény nélkül hosszabbíthatott az építtető. Emellett szerepelt a szerződésben, hogy a határidők csak tájékoztató jellegűek - na itt felkacagtam -, és hogy minden nappal meghosszabbodik a határidő, amikor hideg van vagy nagyon fúj a szél - esküszöm, tényleg ez volt a szerződésben, ami nonszensz és felháborító.

3. FIZETÉSI KONSTRUKCIÓK

A vételár nagy részét, általában 90-95%-ot már előre ki kell fizetni, azelőtt, hogy a leendő lakásunknak egyáltalán lakás formája lenne, a használatbavételi engedélyre csak egy minimális összeget lehet visszatartani a szerződések szerint. Viszont ha nincs használatbavételi, nem lehet használni a lakást, és 10% vételárnyi összegből ezt a problémát nem lehet megoldani. Láttam én már olyat, hogy 8 év után sem volt használatbavételi engedély, így jogilag nem is létezett a lakás... 

4. FOGLALÓ

A foglaló rendeltetése az, hogy biztosítsa a szerződés teljesítését, gyakorlatilag minden szerződésben használják, nem ritkán az általános 10%-os mérték dupláját is. A főszabály szerint a teljesítés meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Az ilyen új építésű lakás adásvételikben viszont kivétel nélkül úgy szabályozzák a foglalót, hogy ha a vevő hibázik, akkor elbukja azt, míg ha az építtető - mert nem készül el időben -, akkor nem kell a foglaló jogkövetkezményeit alkalmazni, tehát elég ha egyszeres összegben adja azt vissza az építtető a vevőnek. Lefordítom: ez azt jelenti, hogy 3-4 évig finanszírozunk egy építkezést, és ezt követően az építtető simán megránthatja a vállát, hogy nem fejezi be, ekkor vagy kamatok nélkül visszakapjuk a pénzt, amit beletettünk, nekünk nincs lakásunk, ő meg 20-25%-kal drágábban eladja a már kész lakást másnak, vagy várunk még ki tudja mennyi időt, hátha elkészülnek. Megéri, nem?

5. VIS MAIOR

Kifejezetten sok cikk szólt arról, hogy a beruházók már mindent a vis maior körébe próbálnak belenyomni, például a munkaerő- vagy nyersanyaghiányt és a kedvezőtlen időjárást (értsd: ősszel fúj a szél, télen esik a hó, tavasszal az eső esik néha, nyáron pedig meleg van) is. Ez teljesen nonszensz, ezek nem váratlan körülmények, hanem olyan piaci és környezeti viszonyok, melyekre számítaniuk kell, akkor ezt kalkulálják bele a vételárba és a befejezés időpontjába. Értem én, hogy nehéz eladni valamit úgy, hogy majd 2030-ban lesz kész, de ha ez a valóság, akkor így kell hirdetni is.

6. ÁFA

Pár hete tudjuk, hogy a kedvezményes 5%-os ÁFA csak 2019.12.31-ig fog élni az új építésű lakásokra. Ennek ellenére a szerződésekben nem szabályozzák ezt a kérdést, vagy pedig egyszerűen azt mondják, hogy a vevő viseli ennek a következményét, ennyivel drágábbak lesznek a lakások. Ez azért aggályos, mert ha eladó hibájából nem készülnek el a lakások a kedvezményes áfa határidejéig, akkor is a vevő visel minden következményt.

7. SZABAD ÜGYVÉDVÁLASZTÁS

Mindenkinek joga van megválasztani a saját ügyvédjét, azt, hogy ki járjon el a képviseletében egy adásvételi szerződés során. Ez az új építésű lakás adásvételeknél gyakorlatilag nem működik. Ezt abból a szempontból meg tudom érteni, hogy kezelhetetlen lenne 250 különböző ügyvéd által írt szerződés, azonban ez nem jelentheti azt - pedig a gyakorlatban sajnos ez a helyzet -, hogy szembe mehetnek azzal az elvvel, hogy az okiratszerkesztő ügyvédnek mindkét fél érdekeit kell képviselni, és hogy a vevőnek joga van arra, hogy más ügyvéddel véleményeztesse a szerződést, és módosításokat kérjen. Különösen, hogy az építtető által kötelezően kijelölt ügyvéd szerződései a vevők szempontjából inkább "békediktátumnak" tekinthetők, csak az építtető érdekeit védik.

Kérem, hogy nagyon körültekintően járjanak el, ne írjanak alá egy szerződést elolvasás és véleményeztetés nélkül csak azért, mert sürgetik Önöket, hogy elfogynak a lakások, vagy kecsegtető az ár! Én bevallom, hogy nem egy ügyfelet beszéltem már le hasonló konstrukcióról, azóta is hálával emlegetik a nevem, mert 2 esetben pont arról a beruházásról volt szó, amiről hónapokig cikkeztek, hogy munkaerő-hiányra mint vis maiorra hivatkozással visszalépett az építtető, majd másoknak eladta drágábban a lakást.

A Facebook oldalamon még több friss hírrel jelentkezek heti több alkalommal: www.facebook.com/drbakonyililla

A blogot pedig itt tudják követni: