5 jogi probléma, ami miatt nem veszik meg a lakásod

A vevők általában olyan ingatlanokat keresnek, amelyek tehermentesek és jogilag teljes mértékben rendezettek. Amennyiben ez nem így van, az egyrészt árcsökkentő tényező, másrészt akár az értékesítés gátja is lehet. Célszerű tehát ezeket a jogi problémákat már a hirdetés, eladás előtt rendbe tenni, illetőleg tájékozódni azok mibenlétéről. Nézzük, mik lehetnek ezek a problémák!

2392005d591432a5e297de0e4b0daf03.jpg

1. Haszonélvezeti jog - gyakori, hogy egy lakásvásárlás során a szülők is segítenek anyagilag a gyermekeknek, és mintegy biztosítékként haszonélvezetet szereznek az ingatlanon, vagy pedig öröklés folytán alakul ki olyan helyzet, hogy valakinek haszonélvezete van az eladni kívánt lakáson. Ha a haszonélvező már elhunyt, akkor a haszonélvezeti jogát a halotti anyakönyvi kivonattal töröltetni lehet az illetékes földhivatalban - figyelem! a hagyatéki eljárásban az automatikus törlés nem történik meg. Ha él a haszonélvező, akkor sincsen probléma, hiszen ő is lehet szerződő fél, de a lényeg, hogy ha a potenciális vevő érdeklődik, akkor tudjunk arról, hogy van haszonélvezet az ingatlanon, és megoldást tudjunk adni arra, hogy a vevő miként szerezhet tehermentes tulajdont.

2. Végrehajtási jog - sajnos előfordul, hogy a tulajdonos valamely tartozást nem tud kifizetni határidőben, és ezért végrehajtás során az ingatlanjára terhelik azt. Ha alacsonyabb összegű a tartozás, akkor mindig javaslom, hogy értékesítés előtt fizessék ki, és töröltessék, mert csak elriasztja a vevőket. Az is előfordulhat, hogy már rendezték ezt a tartozást, csak a törlésre nem került sor, ekkor a törlési engedélyt kérni kell kiadni, és be is kell nyújtani a földhivatalba. Ha nagyobb összegű a tartozás, akkor lehetséges, hogy nem tudjuk értékesítés előtt kifizetni, ekkor azt tanácsolom, hogy annyit mindenképp tegyünk meg, hogy a végrehajtótól kérünk egy igazolást a tartozás aktuális összegéről, és jelezzük ezt a vevőnek, ugyanis semmi akadálya, hogy a vételárból közvetlenül kerüljön megfizetésre a tartozás, így tehermentessé válik az ingatlan.

apartments-1845884_960_720.jpg

3. Jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom - ez már egy komolyabb falat, tipikusan kölcsöntartozáshoz kötődik egy ilyen bejegyzés, amelynek összege általában magasabb, és lehet, hogy pont azért kerül sor az ingatlan eladására, hogy ettől a tartozástól szabaduljunk. Ekkor is azt kell tennünk, hogy kérünk egy tartozásigazolást a jelzálogjog mögött álló követelés összegéből, és erről tájékoztatjuk a vevőt.

4. Vezetékjog, szolgalmi jogok - a családi házas ingatlanoknál a leggyakoribb, hogy az ingatlan tulajdoni lapján teherként fel van tüntetve vezetékjog vagy használati jogok. A vezetékjog közüzemi szolgáltatók javára van kikötve, és mint a neve is mutatja, az a lényege, hogy a tulajdonunkban álló ingatlanon vezetékeket vezethetnek át. A szolgalmi jogok közül gyakori az átjárást engedő, aminek pedig az a lényege, hogy egy másik ingatlan tulajdonosának, használójának meg kell engednünk, hogy az ingatlanunkon átjárjon, mert például az ő háza csak így megközelíthető. A fontos, hogy tudjunk ezen jogokról, és azok tartalmáról.

5. Közös tulajdon - be kell vallanom, hogy amikor egy ügyfelem közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadát kívánja megvásárolni, akkor egyből nagyon kritikusan állok az ügylethez, és ha van másik lehetőség, le is beszélem az ügyfelet a vételről. Ennek az oka az, hogy a közös tulajdonú ingatlanoknál - hiába található a természetben ténylegesen megosztva a házrész - csak tulajdoni hányadot szerez a vevő, nem pedig meghatározott ingatlant. Ilyen esetekben amire mindig szükség van, az egy ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodás, amiben rögzítésre kerül, hogy az adott tulajdoni hányad mely természetbeli rész kizárólagos használatát jelenti, és mik a közösen használt részek. Enélkül nem fogja senki megvenni az ingatlanunkat, vagy aki megveszi, az nagyon nyomott áron.

Összefoglalóan azt tudom mondani, hogy fontos az, hogy tehermentesként csak akkor hirdessük meg az ingatlant, ha a tulajdoni lap 3. oldala teljesen tiszta, és hogy a terhekről már az eladás előtt tájékozódjunk, hogy a vevő érdeklődése esetén kész választ tudjunk adni a kérdésekre. 

Javaslom továbbá, hogy szükség esetén ingatlanügyekben szakértő ügyvédhez forduljunk, aki tud segíteni abban, hogy a tulajdoni lapot tisztába tegyék, segít eligazodni a bejegyzések között.

További hasznos bejegyzések: www.facebook.com/drbakonyililla

A blogot itt tudja követni:

blog_kovetes.jpg